Можно ли расторгнуть договор купли продажи покупателю квартиры после сделки
Как расторгнуть уже заключенный договор купли-продажи?
Помните, что расторжение договора без уважительной причины невозможно — закон запрещает необоснованный отказ от заключенной сделки.. В таких случаях есть два варианта:
- аннулирование договора по взаимному согласию сторон;
- в порядке одностороннего решения через суд.
Конкретный способ расторжения обусловлен наличием у обоих участников одинакового намерения. Если стороны договорились между собой, расторжение пройдет быстро и безболезненно. Если же один из контрагентов против, без судебного вмешательства не обойтись.
В случае необходимости оспаривания сделки важно консультироваться со специалистом и не полагаться только на собственное понимание ситуации.
Не следует путать расторжение сделки с признанием ее недействительности.
В эту же когорту можно отнести ситуацию, когда квартиру продал или купил человек, которого суд ограничил в дееспособности частично. Тогда иск должен подать попечитель и через суд признать сделку недействительной.
4. Когда в сделке участвовал человек, который дееспособен, но на момент подписания договора был не в состоянии руководить своими действиями (состояние аффекта, алкогольное или наркотическое опьянение, тяжелая болезнь, повлекшая замутненность сознания).
Тогда этот гражданин должен сам подать иск, а если такой гражданин уже умер, то подать иск могут заинтересованные лица — например, его дети, которые знают, что родитель был в такой сложной ситуации.
5. Если покупателя или продавца ввели в заблуждение, которое имеет существенное значение.
Можно ли расторгнуть договор купли продажи покупателю квартиры после сделки
Тогда потерпевший может подать иск в суд. Убытки возместит недобросовестный представитель.
9. Если собственник — ребенок или недееспособный человек, а сделку совершили их законные представители в целях своей собственной выгоды.
10. Если содержание сделки не соответствует закону, заведомо нарушает правопорядок и нравственность.
Есть один нюанс — человек, нарушивший закон, не может потребовать признания сделки недействительной, если его иск вызван корыстными мотивами, желанием уклониться от ответственности.
Кто возмещает убытки?
Когда сделка признана недействительной, то каждая сторона должна по закону вернуть все, полученное по сделке. Если вернуть в натуральном виде нельзя — например, жили в квартире и испортили хороший ремонт — то нужно возместить все деньгами.
Особый пункт — если продажа жилья носила преступный характер.
Можно ли расторгнуть договор купли продажи покупателю квартиры после сделки купли продажи
Договор купли-продажи жилой недвижимости считается завершенным после его оформления в соответствующих органах. Предполагается, что договор полностью исполнен, если право собственности надлежащим образом перешло к покупателю и он произвел полную оплату за купленную недвижимость. Здесь важны дополнительные существенные условия:
- Если право собственности пока за продавцом, то лицам, участвующим в сделке, достаточно подать заявление в Росреестр с просьбой аннулировать регистрацию.
На данном этапе договор формально не оформлен, и в фактическом соглашении о расторжении нет необходимости. - Если переход права на недвижимое имущество произошел, но окончательной оплаты сделки еще не было, расторжение такого договора также возможно.
Расторжение договора купли-продажи квартиры — процедура нередкая. То стоимость жилья подскакивает или падает, то выясняются какие-то интересные подробности о состоянии недвижимости.
И тогда либо продавец, либо покупатель решают «переиграть» сделку. Чаще — попросту ее расторгнуть. Однако основания для расторжения сделки сильно определяют исход всего дела.
Рассмотрим это подробнее.
Формат расторжения договора
Процедура расторжения — это досрочное прекращение еще не исполненного полностью или отчасти договора. Получается, что расторгнуть ДКП можно до регистрации, если стороны не исполнили свои обязательства — частично или полностью.
Если обязательства по договору полностью исполнены, то их считают прекращенными и договор расторгнуть нельзя. Но его можно признать недействительным при наличии на это оснований.
На основании вышеизложенного можно с уверенностью сказать то, что при надлежащим и добросовестным исполнении условии договора со стороны покупателя не влечет для него каких-либо рисков».
Признать сделку недействительной
После регистрации есть возможность признания сделки недействительной, но для этого должны быть веские причины, законные основания. Если суд признает недействительность сделки, то договор автоматически аннулируется.
Какие же это причины? Согласно статье 157 ГК РК сделка может быть признана недействительной по иску гражданина, гос органа или прокурора (если был факт мошенничества, например) по следующим причинам.
Десять причин для признания договора недействительным
Статья 159 ГК РК прописывает следующие основания недействительности сделки.
1.
Это основные обязательства. Другое дело, что в договоре бывают прописаны какие-то нюансы: например, продавец должен выплатить свои долги по коммуналке, покупатель — внести аванс до определенного срока и т.д. Т.е. обязательства могут еще и расширятся: на основные нанизываются разные дополнительные ограничения, но все они должны быть прописаны в ДКП.
Каковы на практике самые частые причины, по которым расторгаются договоры купли-продажи жилья? Комментирует юрист ТОО «Юридическая компания KORGAN» Сакен Ешмуратов: «Чаще всего договоры расторгаются ввиду того, что сделка была осуществлена без согласия всех собственников имущества».
Каким же образом может быть расторгнут документ? Обратимся к закону. По статье 401 ГК РК, для процедуры расторжения у нас есть три варианта развития событий:
1.
Стороны расторгают договор по двустороннему согласию без суда. 2.
В этом случае не нужно обращаться с письменной претензией в адрес нарушителя, предварительный договор прекращает свое действие с момента оформления дополнительного соглашения или по окончании срока.
Порядок расторжения договора купли-продажи
Законом установлено общее правило для прекращения договорных отношений — стороны обязаны провести расторжение в той же форме, что и основной документ.
Если договор был составлен в виде письменного документа, допсоглашение оформляется так же.
По соглашению сторон
Инициатором может являться любой из партнеров, если с его предложением согласна вторая сторона.
Влияние девальвации — продавец хочет выгоды?
Когда после девальвации доллар подорожал то, соответственно, цена, которая была указана в договоре, оказалась ниже рыночной — например, продали по договоренности за 20 000 долларов по курсу 180 тг/долл., а теперь этот курс — 307 тг/долл.
И вот тогда может возникнуть ситуация, когда продавец начинает настаивать на расторжении договора, возврате ему квартиры — он хочет продать по новому курсу, дороже. Могут ли расторгнуть договор по такой причине, и вообще является ли рост курса валют основанием для изменения цены, изменений в договоре? Что может потерять покупатель, опасно ли это для него?
Ситуацию комментирует Анна Туловская: «В соответствии с Гражданским Кодексом Республики Казахстан рост курса валюты не является основанием для расторжения либо изменения условия договора.
Например, заблуждение относительно качеств квартиры, возможности использования площади по назначению и т.д.
При этом есть нюанс — куплю-продажу квартиры могут не аннулировать, если заблуждение стало следствием грубой неосторожности участника сделки. Попросту говоря — не проверили, как следует, документы, не осмотрели жилье, отнеслись к процессу беспечно и халатно.
6. Если сработало такое понятие как «кабальная сделка» – когда одной из сторон она заключалась из-за стечения тяжелых обстоятельств и условия ее были крайне невыгодны, а другая сторона воспользовалась этим фактом.
В таком случае суд тоже может признать сделку недействительной.
7. Договор был подписан под влиянием угроз, насилия, обмана.
8. Когда представитель одной стороны вступил в злостное соглашение с другой стороной, а сам владелец жилья/покупатель не был в курсе всех обстоятельств.
В этом случае причины причины можно не указывать, достаточно согласовать все существенные условия расторжения.
Если инициатором выступает один из партнеров, прекратить отношения можно только с соблюдением правил и условий гл. 29 ГК РФ. Выделим наиболее важные нюансы:
-
установление существенных нарушений условий или законодательных норм;
-
направление в адрес второй стороны письменного требования (претензия);
-
расторжение на основании судебного акта, вступившего в законную силу.
Расторжение предварительного договора купли-продажи также происходит по общим правилам ГК РФ. Ввиду особенностей оформления предварительных соглашений при установлении фактов существенного нарушения условий одна из сторон может отказаться от основной сделки.