Можно ли часть дома ,купленный под материнский капитал ,подарить родственникам
Одно из условий продажи недвижимости с маткапиталом — это равнозначность нового жилья. Дeти дoлжны пoлyчить в новой квартире тe жe или бoльшиe дoли.
Добрый вечер, могу ли продать дом с долями детей и приобрести дом большей стоимостью за счёт ипотёки? Или можно продать дом с долями детей и положить часть деньг на счёт детей, и уже после погашения ипотеки выделить доли в новом доме? Дадут ли разрешение органы опеки?
- Васинёва Анна22.02.2023 в 21:29
Уважаемая Мария, в соответствии с законодательством сделки с имуществом несовершеннолетних совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства.
Для этого на имя каждого ребенка открывается счет в банке, деньги откладываются туда, распоряжение счетом возможно только с отдельного согласия органа опеки и попечительства.
Можно ли продать дом построенный или купленный на материнский капитал
Вне зависимости от того, какие средства использовались при покупке или строительстве дома, оформляя его в собственность, семья получает полное право распоряжаться им по своему усмотрению, поэтому, да, продать такой дом можно.
Однако, порядок оформления такой сделки будет зависеть от следующих условий:
- Возраста детей.
- Порядка приобретения недвижимости — если покупка была осуществлена с привлечением ипотечных средств и ипотека еще не погашена, это приведет к дополнительным обременениям.
Обратите внимание! Если к покупке дома привлекались средства маткапитала, значит дом находится в общей долевой собственности и собственниками являются в том числе и дети. Иными словами, распоряжаясь домом родители распоряжаются не только своей собственностью, но и собственностью детей.
Если к моменту продажи дети уже стали совершеннолетними, можно без каких-либо предварительных действий проводить сделку: вся семья, включая детей, будет выступать как продавцы.
Рассмотрим, как продать квартиру с материнским капиталом с точки зрения продавца. Также раскроем важные нюансы для покупателя такой недвижимости.
Можно ли продать квартиру с материнским капиталом
Если квартира куплена с привлечением средств государства, она от этого не становится каким-то особым объектом недвижимости. Это точно такая же квартира, как и тысячи других, приобретенных в рамках договора купли-продажи.
Закон никак не ограничивает права собственников, если жилье куплено с привлечением маткапитала.
Нет никаких ограничений, в том числе по срокам владения.
По сути, даже если вы только вчера получили свежую выписку из ЕГРН с указанием новых собственников, вы уже можете выставлять такую недвижимость на продажу.
При этом, если продавец задекларирует документально подтвержденные расходы налоговое бремя можно уменьшить. Документально подтвержденными расходами, в данном случае, будет покупная стоимость дома.
Например, семья продает дом за 4 млн.
рублей, при этом купила она его год назад за 3 млн. рублей. Если у семьи сохранились документы, свидетельствующие о стоимости покупки, эту сумму можно вычесть из налогооблагаемого дохода, и тогда НДФЛ составит:
(4 000 000 – 3 000 000) * 0,13 = 130 000 рублей.
Продажа дома, купленного за маткапитал должна отвечать интересам детей, поэтому допускаются следующие условия сделки:
- В новой недвижимости детям будет выделены доли, эквивалентные их долям в продаваемом доме.
- Детям будет произведена денежная компенсация, равнозначная их долям в продаваемом имуществе.
Сделки продажи долей, даже всех вместе, оформляется нотариально.
Сложнее ситуация обстоит, если дети еще не достигли восемнадцати лет — в этом случае необходимо письменное разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки.
Непогашенная ипотека ведет к еще одному обременению — банковскому залогу. Это означает, что для того, чтобы продать ипотечный дом придется получать еще и разрешение банка, либо спешно гасить ипотеку до сделки.
Продажа дома, купленного за материнский капитал: пошаговая инструкция
Получение разрешения ООиП — непременный этап сделки с недвижимость, в которой имеют долю несовершеннолетние дети.
Используя средства маткапитала для покупки недвижимости, семья приобретает ее в собственность, а значит получает право впоследствии распорядиться этим имуществом по своему усмотрению, в том числе — продать. В тоже время, продажа дома с участием мат капитала обременена дополнительными формальными требованиями, поскольку затрагивает интересы детей.
О том, как продать дом, купленный под материнский капитал, необходимо знать заранее.
Условия продажи, ограничения по срокам
Семья не ограничена по времени в своем праве распоряжаться своей собственностью — продать дом можно в любой момент, как только собственность будет официально зарегистрирована.
Вопрос сроков встает только в связи с налоговыми обязательствами семьи. Если дом был куплен менее, чем пять лет назад, его продажа облагается для продавца подоходным налогом по стандартной ставке 13%.
Органы опеки заботятся о том, что собственность несовершеннолетних никуда не пропала, поэтому есть два варианта:
- выделить по согласованию с опекой детям доли в другом собственном жилом помещении;
- провести одновременно сделки по продаже квартиры, купленной с материнским капиталом, и покупки нового жилья. И в этом новом жилье выделяются детям доли.
По закону в результате такой сделки имущественное положение детей не должно ухудшиться.
По итогу у них должны остаться аналогичные доли в плане метража и стоимости. А в идеале — больше, чем было раньше.
Органы опеки контролируют все этапы сделки, “опрашивают” всех участников, выезжают на объект, в котором детям будут выделяться новые доли.
В результате и новый покупатель квартиры, и сама семья, и продавцы того жилья будут задействованы в процессе.
Если все в порядке, жилье пригодно для проживания детей, составляется приказ о выдаче предварительного решения на сделку с указанием всех подробностей: кто, что, кому, когда продает, какие доли кто получает.
После оперативно оформляется покупка другой квартиры с выделением долей детям.
Это действительно очень сложные многоступенчатые сделки. И если где-то что-то срывается, кто-то передумывает, рушится вся схема, приходится начинать все заново.
Поэтому семьи часто пользуются услугами риэлторов для продаж жилья с детскими долями.
На деле такие сделки встречаются очень часто, ничего сложного в них нет.
Оформляется договор купли-продажи с использованием материнского капитала, где в качестве покупателей прописываются все члены семьи с указанием выделяемых долей. Стороны идут регистрировать договор в Росреестр. Одновременно покупатель отдает продавцу часть средств.
Если вы хотите продать дом за материнский капитал или квартиру, перед составлением договора купли-продажи попросите покупателей предоставить вам справку о размере капитала, она должна быть свежей.
Эту сумму вы и получите.
Далее покупатель, который уже стал собственником, оперативно обращается в ПФР и пишет заявление, прикладывая к нему реквизиты банковского счета продавца. В течение 10-15 дней после приема заявления на счет поступают деньги.