Что нужно знать при продаже квартиры на вторичном рынке самостоятельно

Собираясь покупать недвижимость самостоятельно или через услуги риэлтеров, важно учитывать нюансы, из-за которых не исключены продолжительные судебные разбирательства по завершению сделки.

Особенности самостоятельной покупки квартиры в Беларуси

За последнее десятилетие треть сделок купли-продажи с недвижимостью обходится без привлечения третьих сторон, а именно без посредников. Главной причиной становится необходимость уплаты комиссионных за подбор и оформление понравившейся квартиры. Казалось бы, за установленную сумму по государственным тарифам на риэлтерские услуги можно обойтись без посредников, сославшись на доступное количество информации в интернете, а также упорство и умение самостоятельно контролировать ситуацию.

Однако подчеркнем, что в случае с недвижимостью ошибки с каждой стороны могут легко обернуться судебным процессом и возможным признанием сделки недействительной с последующими обстоятельствами. Справедливости ради, подобные ситуации происходят менее, чем в 10% случаев за календарный год, но исключать такого поворота событий не стоит.

Главное, что надо знать при покупке квартиры без посредников – это юридическую сторону вопроса. Безалаберно относиться нельзя, поскольку условный запрет на отчуждение может легко отнять время на оформлении залога и первых стадиях сделки. Уже возможное утаивание суммы продажи от налоговой может и вовсе стать поводом последующих проверок и судебных разбирательств.

Правильно определяемся с выбором жилья

Рассматривая предложения на рынке недвижимости, не забываем заблаговременно определиться с выбором. За счет личных предпочтений, финансов и возможностей, можно сузить поиск, отбирая подходящие варианты по заданным критериям.

Также рекомендуем учесть цель покупки квартиры, что поможет избежать трудностей в дальнейшем. К примеру, если человек покупает жилье для жизни на короткий период времени, то должен учитывать стоимость квадратного метра и ликвидность предложения. В случае, когда приобретается недвижимость на аренду, то окупаемость – главный критерий выбора. Вне зависимости от цели, важно учесть данный пункт, чтобы заранее не ошибиться с выбором квартиры.

Запрос на проверку документов у собственника

Первое, что надо знать при покупке квартиры – это необходимость в проверке документации для будущего осуществления сделка. Как показывает практика, самостоятельные продавцы редко имеют на руках подготовленный перечень документов, ссылаясь на личную загруженность или отсутствие преждевременной необходимости. В любом случае, чтобы не терять время и деньги, следует на этапе показов убедиться в том, что у собственника нет трудностей с необходимыми бумагами.

Поэтому, чтобы избежать возможных трудностей при совершении сделки, запрашиваем у собственника следующий перечень:

• Правоустанавливающие документы

Помогает узнать, на каких основаниях продаваемая квартира принадлежит собственнику.

Первым делом запрашиваем свидетельство о государственной регистрации – это плотный лист бумаги А4 фиолетового цвета, в котором указывается наименование жилплощади, адрес, метраж, ФИО владельца и дата возникновения права собственности с наличием печати и подписью исполнителя. Также возможно предоставление документа белого цвета, вместо фиолетового – это старый формат, переживать не стоит.

Вторым по счету считается техпаспорт на квартиру, в котором нарисован план комнат. Такой документ важно сверять с фактической ситуацией на предмет возможного наличия неузаконенных перепланировок, о которых собственник решил умолчать при встрече. Подчеркнем, что при наличии незарегистрированной перепланировки, как минимум, предусмотрен штраф и возможное требование вернуть жилье в первоначальное состояние. Второй аспект, к слову, не так часто применяется, но исключать не стоит.

• Документы, показывающие право собственности

Первым делом можно самостоятельно уточнить данный вопрос у продавца, спросив о том, каким образом появилось право собственности, а уже непосредственно на показе проверить документальную правильность слов.

В качестве подтверждающих документов права собственности выступают: договор купли-продажи, приватизации, договор с застройщиком или свидетельство о наследстве.

Отметим, что проверка перечисленных документов необходима в первую очередь, чтобы избежать возможного срыва сделки на финальной стадии, либо иметь гарантии при оформлении залога на квартиру.

Также встречаются истории, когда собственник по неведомым причинам потерял или пытается избежать предоставления данного документа. Поэтому, чтобы самому убедиться в том, что продавец действительно имеет право собственности, можно заказать выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества. Наличие собственника не понадобится, поскольку взять справку может каждый гражданин, заблаговременно оплатив заказ. За неполную базовую величину заинтересованный покупатель узнает:

1. Подтверждение информации, указанных в правоустанавливающих документах: ФИО собственников жилья, основания и дата государственной регистрации, а также базовые характеристики объекта;
2. Наличие или отсутствие запрета на отчуждение жилого имущества – данный вопрос придется уточнять непосредственно у собственника, по какой причине появился запрет и каким способом можно его снять;
3. Состояние семьи в социально-опасном положении;
4. За счет каких средств построена квартира: личные сбережения, предоставление кредита или государственные льготы.

Заранее побеспокоившись о проверке информации, путем оформления выписки из ЕГРНИ, покупателю удастся избежать сложностей перед регистрацией сделки.

• Копия лицевого счета

Необходима для проверки учета зарегистрированных в квартире людей. В случае, если собственник заблаговременно не позаботился об этом, то потребуется попросить предоставить этот документ.

Подчеркнем, что самостоятельно заполучить развернутую копию лицевого счета в РСЦ не удастся, поскольку передается исключительно собственникам.

Непосредственно в развернутой копии лицевого счета, кроме прописанных жильцов, покупатель узнает сведения об оплате коммуналки и возможном наличии задолженности. В этом случае, даже если квартира продается с долгами по коммунальным платежам, то решить этот вопрос легко получится через оформление задатка с выставленными гарантиями. Однако, если речь идет о прописанных гражданах, то потребуется обязательное согласие каждого жильца. На бумаге это выглядит просто, но на деле не каждый человек может быть доступен, а то и вовсе захочет дать разрешение на продажу недвижимости. Поэтому уточняем эти вопросы задолго до подписания предварительного договора.

• Письменное согласие собственников

Проверив информацию об отсутствии задолженностей и зарегистрированных граждан, не забываем учесть наличие письменного разрешения на продажу квартиры от каждого жильца.

В большинстве случаев продавцы уверяют, что оставшиеся лица, которые должны письменно оформить согласие, появятся в момент подписания договора в БРТИ или непосредственно у нотариуса. Разумеется, верить в подобное не стоит, поскольку лучше поставить ультиматум о преждевременном получении заверенного согласия.

Понимаем, что в случае неявки определенных граждан, сделка попросту сорвется и покупатель понесет как финансовые, так и временные убытки.

Также, если собственник утверждает, что имеет на руках письменные согласия, то не стесняемся запросить показать эти документы. Увидев собственными глазами нотариально оформленные бумаги, можно смело идти на сделку.

• Справки из психдиспансера

Даже предоставив бумаги, доказывающие письменное согласие на продажу недвижимости, дополнительно учитываем возможную недееспособность человека.

Изначально отметим, что регистратор не проверит дееспособность гражданина, предоставивший согласие. В результате сделку зарегистрируют и только после этого, если вскроется факт недееспособности собственника, то начнутся очевидные судебные разбирательства. В лучшем случае зарегистрированную сделку аннулируют и вернут деньги.

Поэтому, когда собственник предоставляет нотариально заверенные согласия от других жильцов, не стесняемся требовать дополнительные справки об отсутствии постановки на учет в психдиспансере. Также не лишним окажется справка из наркодиспансера.

В случае, если вскроется факт, что прописанный человек состоит на учете, то для проведения сделки понадобится разрешение органов опеки и попечительства.

О каких вопросах нужно уточнять перед сделкой

Кроме перечисленных документов, учитываем три дополнительных момента:

1. Письменное разрешение от местного исполкома – в ситуации, когда квартира строилась с привлечением государственной поддержки;
2. Письменное согласие от залогодержателя – если квартира покупалась с привлечением кредита;
3. Наличие договора найма – если квартира на момент покупки предоставляется в аренду, то учитываем, что новому собственнику потребуется самостоятельно прекращать действие этого соглашения.

Стоит ли обращаться в агентство недвижимости при покупке квартиры

Учитывая перечисленную информацию, самостоятельно проверить документы на покупаемую квартиру не окажется тяжелой работой. Однако понимаем, что одно дело – запросить бумаги и справки, а другое – извлечь и проанализировать. Второй аспект куда важнее первого, поскольку из-за самостоятельной уверенности в личных силах покупатели становятся невнимательными в юридическом вопросе. Как итог – возможное попадание в мошеннические схемы, либо продолжительные судебные разбирательства.

Отвечая на поставленный вопрос, понимаем, что услуги риэлтеров при покупке квартиры индивидуальны для каждого человека. Однако, за счет этого покупателю удастся:

• Купить квартиру по заданным требованиям и минимально рыночной стоимости – за счет умения анализировать предложения на вторичном рынке, оперативно созваниваться с продавцом и умело торговаться при встрече;
• Быстро просмотреть выбранные объекты – на данном этапе агент предоставляет покупателю отобранные варианты, оперативно договариваясь о показах на ближайшее время;
• Получить помощь в оформлении кредитов и других юридических вопросах;
• Принять гарантии, что проведенная сделка заведомо чистая в юридическом плане.

Если говорить кратко, то главная задача риэлтера – найти и купить лучшую квартиру за установленную сумму и требования, оформив сделку по букве закона.

Обобщение

Покупка квартиры – дело, требующее у самостоятельного покупателя время, нервы и знание юридических аспектов в проведении сделок с недвижимостью. Поэтому стоит заблаговременно подготовиться, изучив список необходимых для проверки документов, а уже после этого приступать к поиску жилья для покупки.

Оставьте первый комментарий