Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме риски отзывы
Для того чтобы правильно оформить квартиру по переуступке необходимо совершить следующие действия:
Шаг 1. Предварительно проверить все документы
Во-первых, необходимо убедиться, что у продавца есть права по договору долевого участия (ДДУ). Для этого можно заказать выписку из ЕГРН, где в том числе содержатся и сведения о ДДУ и участниках долевого строительства. Также необходимо проверить платежные документы.
Во-вторых, необходимо проверить документы касающиеся непосредственно строительства дома (разрешение на строительство, проектная декларация, договор аренды земельного участка). Все документы застройщики публикуют на портале наш.дом.рф;
Шаг 2.
На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:
- Договор долевого участия.
Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен. - Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ.
Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме риски отзывы
Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей.
В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.
Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью.
Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме риски отзывы реальные
От руководства организации нужно получить письменное согласие на сделку. Так будущий владелец, избегает неприятных последствий в будущем.
В законах регламентирующих покупку квартиры по переуступке, есть множество особенностей.
Разъясним их:
- когда контракт долевого участия заключается продавцом, состоящим в законном браке, чтобы осуществить сделку, необходимо письменное разрешение его жены (мужа);
- если в сделке «участвует» ребенок, не достигший совершеннолетия или человек находящийся на учёте в психдиспансере, продавцу будет нужно показать покупателю письменное согласие на реализацию сделки от районного филиала опеки и попечительства;
- когда на покупку квартиры по соглашению долевого участия использовались средства из семейного сертификата, то все дети владельца, передающего права тоже обязательно указываются в этом соглашении.
А для конечного приобретателя здесь есть неприятный нюанс: когда человек покупает квартиру по переуступке (цессии), он получает не права собственности, а только права требования.
Зачем перепродают квартиры по цессии
В отдельных ситуациях, причинами продажи жилья по цессии являются:
- искусственное увеличение фирмой-строителем времени сдачи квартир в пользование;
- неудовлетворительное качество застройки;
- плохое финансовое состояние компании-застройщика.
Фирма или обычный гражданин, вложивший свои средства в новый дом, может посчитать, что жилой комплекс не достроят, поэтому решает избавиться от своей доли таким способом. А иногда, первый хозяин просто передумал жить в этой квартире, его не устроила имеющаяся инфраструктура, удалённость от места работы и прочее.
Поэтому он решил продать неподходящую жилплощадь.
Из-за этого страдают конечные приобретатели жилья: они остаются без переданных прав на купленное жильё, и без денег.
Конечному покупателю надо не спешить с покупкой, а как следует ознакомиться с самим строительным проектом, его нынешним продвижением (как идёт строительство) и перспективами окончания проекта. Ещё нужно проверить репутацию строительной организации, прочитать отзывы о подрядчике, чтобы не отдать заработанные средства впустую, соблазнившись низкой ценой.
Приобретателю квартиры нужно знать, что изначальный хозяин – продавец по закону не отвечает за ошибки и огрехи компании-застройщика.
Если строительная организация нарушит сроки сдачи дома или ухудшит качество строительства, разорвать договор передачи прав, и требовать от первоначального дольщика возвращения потраченных средств не получится.
Для этого первоначальному хозяину необходимо передать своё право требования на жилое помещение другому дольщику, естественно за деньги.
Чем рискуют будущие владельцы
Риски при покупке жилья таким способом часто связаны с недобросовестными подрядчиками или застройщиками. Бывает так, что фирма-подрядчик, берёт за счёт платежа от компании-строителя определённое количество квартир в доме, хотя сам дом ещё не достроен.
Подрядчик передаёт свои права требования на квартиру конечному владельцу. При лучшем исходе жилой комплекс достраивают, подрядчик исполняет все взятые на себя обязанности, и конечные покупатели получают за отданные деньги жильё.
Но бывает и по-другому.
Часто фирмы подрядчика и строители не выполняют свои обязательства, возникает конфликт. Поэтому застройщик может разорвать контракт с подрядчиком.
Тогда права фирмы-подрядчика на эти квадратные метры отменяются.
Но если сделка подкреплена соглашением долевого участия с регистрацией в отделении Росреестра, опасности «двойной продажи» нет. Когда приобретается квартира в новом доме, надо узнавать на основе какого документа подтверждаются права у первоначального владельца.
И нет ли других людей, претендующих на это жильё. Покупка квартиры в ипотеку по переуступке прав тоже требует заверения в Росреестре.
Бывает, что покупатели принимают права по основаниям других видов договора (не долевого участия, а например, кооперативного контракта). Тогда перед покупкой, нужно более тщательно проверять есть ли права требования квартиры у изначального владельца, разобраться, для чего их переуступают.
Человеку, «не подкованному» законами сделать это будет трудно.
Если договор долевого участия между застройщиком и цедентом не зарегистрирован в государственных инстанциях, застройщик имеет все основания отказать цессионарию в передаче готового объекта.
После государственной регистрации договора цессионарий принимает на себя все те же права и обязанности перед застройщиком, что и прежний правообладатель (с перечнем следует внимательно ознакомиться перед подписанием договора цессии). И несет те же риски, что и частный соинвестор, уступивший свои права.
При заключении договора переуступки права требования, на этапе расчетов цедента и цессионария, используется механизм банковских ячеек.
Продавец имеет право забрать деньги только после того, как бумаги будут переоформлены на другое лицо.
Свою подпись на договоре переуступки прав требования, помимо цедента и цессионария, как правило, оставляет и должник (застройщик).
Следует обратить внимание на регулярность внесения платежей, проверить, уплачена ли вся указанная в договоре сумма. Документами, доступными для изучения, могут служить платежное поручение, если оплата производилась по безналичному расчету или приходный кассовый ордер в случае оплаты наличными.Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика.
Делать это не обязательно, если в договоре долевого участия нет соответствующего пункта, но очень желательно для снижения рисков.
Новому дольщику стоит поинтересоваться у застройщика, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще нет.